关于业委会的思考

成立难 ——业主参与度不高

前段时间，为了成立小区业委会的事，合肥市民王女士心里有点烦。

王女士住在新都会·联邦花园小区，小区已经交付十多年，环境逐渐老化，一些业主要求物业提升服务水平，加强环境维护。王女士等几位热心业主便牵头筹备成立业委会，希望以此推动解决小区相关问题。

2020年11月底，筹备工作开始。因为流程手续复杂，新都会·联邦花园小区业委会直到2021年12月才开始选举工作。“白天要忙上班，只能大冬天的晚上拿着表决票，一家一户去敲门，请业主登记信息。”王女士向笔者回忆，前前后后花了很长时间，最终征得500多户业主的投票信息。2021年12月27日，在合肥市包河区同安街道内进行唱、计、监票程序，街道、社区和业委会筹备组业主代表现场进行全程监督。

投票结果是赞成票过半。当王女士等人满心欢喜，以为业委会成立之时，街道工作人员却宣布投票结果无效。“街道告诉我，需要参与表决的业主人数及专有部分面积均超过物业管理区域内的三分之二，才能选举产生业委会。这次投票虽然户数达标，但面积还要核定。”没过多久，街道相关工作人员又告知王女士等人，表决票不合规范，投票结果没有效力，建议重新进行选举。王女士等人感到心里很委屈，“前期号召业主选票就是个非常困难的过程，现在又要重新再来一遍，谁吃得消？”

业委会成立难的现象不只是发生在新都会·联邦花园小区。“成立业委会条件看着很清楚，但是想要组建成功，需要通过层层‘关卡’。”安徽省物业管理协会业主事务工作委员会主任凌德庆告诉笔者，一些小区业主参与意识不足、参与度不高，业主大会达不到法定人数没办法召开或者结果无效，成立一事也就不了了之。很多小区成立业委会，是因为业主对小区物业的服务不满，想要成立业委会管理和监督物业，甚至聘请新的物业公司进行管理。这也导致一些物业公司从中阻挠，让成立业委会困难重重。

业委会是基层社会治理的重要载体，与居民切身利益息息相关。但安徽省大部分小区业委会处于缺席状态。日前，安徽省政协召开“小区物业服务管理暨纠纷多元化解”微协商监督座谈会，笔者从会上了解到，全省仅三分之一的城镇小区成立了业委会。

履职难 ——误解是家常便饭

成立业委会只是起点，运转起来更是阻力重重。据了解，安徽省已成立的业委会中，能够正常发挥作用的约占三分之一。

“自从前年小区业委会成员辞职，现在业委会已经名存实亡了。”4月19日，合肥市中庙碧桂园小区业委会委员毕先生无奈地对笔者说。

2019年，中庙碧桂园小区业委会成立。“业委会刚成立时，11名委员都充满激情，想要好好改善小区的物业服务。”毕先生告诉笔者，成立初始，小区业委会也的确发挥了作用，围绕小区公共用房、公共设施修缮、保持小区免费班车等方面，业委会和小区物业进行交涉，在一定程度上维护了业主们的利益。

但是好景不长，因为小区公共交通问题，小区业委会与业主之间发生了矛盾。中庙碧桂园小区地处合肥远郊，开发商在开盘时许诺提供免费班车，供业主往返市区。2020年，合肥市公交集团把公交从市区开到中庙碧桂园小区。这本来是民心工程，可是小区物业以政府开通公交线路为由停掉了原来的免费班车，并在公示上写明，该项决定是和业委会达成的共识。

物业停掉班车的行为让业主们非常不满，怀疑业委会在其中有猫腻。虽然业委会成员解释，“对停班车不知情”“业委会成员也决定不了”……但是，业主开始对业委会产生不信任，双方矛盾也迅速激化。最终，中庙碧桂园小区业委会的11名委员中，9名委员在同一天集体辞职，导致达不到法定人数，业委会从此停摆。

“业委会是个吃力不讨好的活。”毕先生感慨道，一些业主平时对小区不关心，看不到业委会背后的付出，在业委会需要支持的时候，很少有人站出来帮业委会说话。“开展业委会工作，依靠的是部分业主的无私奉献，业委会委员遭受误解是家常便饭，这让一些满腔热血的业委会成员寒了心。”

没有对业委会的权力进行明确规定，也难以长久运行。“业委会经常会遇到业主不支持、物业不配合的情况，工作难以开展。这种状态时间一长，会遭受业主质疑，业委会成员热情必然下降，进而导致业委会成为‘僵尸’业委会。”一位小区业委会相关负责人说。

监管难 ——监督基本缺失

2017年9月，经定远县某小区业主大会选举，沈某与王某等7人当选为业委会委员，沈某任主任、王某任副主任，并在住建部门备案。

业委会成立了，小区居民觉得有了“主心骨”。可是，沈某等人积极参选业委会，却有着不可告人的目的。

按照法律法规规定，业委会成员不能和物业服务企业有利益关系。但是，小区物业的经营活动在业委会违规控制之下，由业委会自主经营。经营过程中，沈某负责小区物业全面工作，王某管账，收取小区业主物业费及地下车库租金等费用的相关会计资料也由王某保管。

沈某等人“监守自盗”的行为侵害了业主们的利益，部分业主向有关部门举报沈某等业委会成员违规经营物业等事项。2019年12月，定城镇政府组织人员对此事进行调查，并要求业委会交出经营期间的所有账目。沈某害怕自己经营物业及违规承包小区工程等事情暴露，拒不移交2017年12月至2019年3月期间经营小区物业的会计资料。2020年9月、10月，定远县住建局再次要求沈某移交会计资料，沈某一直拒不移交。

后来，沈某自知难逃法网，到公安机关投案，并如实供述犯罪事实。近日，定远县法院依法作出判决，沈某犯隐匿会计凭证、会计账簿罪，被判处有期徒刑1年，并处罚金人民币2万元。

“业委会目前普遍存在成员职责不明确和工作程序不规范等问题。”合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，小区业委会成员都是兼职的热心人士，但是他们中的一些人对物业管理不熟悉，行使职权也不规范，甚至出现滥用权力的情况。少数业委会成员存有私心，对自己能得到好处的项目就积极谋划推动，项目建设不规范，招投标环节缺失，预决算不透明，征求业主意见流于形式。

“目前对业委会的监督基本是缺失的。”北京盈科(合肥)律师事务所律师李智圆说，对小区业委会的监督，主要来自业主和业主大会。而许多业主平时忙于工作，无暇过问小区事务。想要罢免业委会成员的资格，也要经过复杂的程序。根据《安徽省物业管理条例》规定，需要由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权的业主委员会才可以决定终止业委会成员资格。“业委会成员的罢免，只有业主大会通过才有效，这在实际操作中很困难。”李智圆说。

规范引领 ——增强小区自治能力

小区管理涉及方方面面，要求业委会成员不仅要有热情，还要有一定的专业素养和较强的工作能力。凌德庆认为，业委会的良性运转需要广大业主的支持。他同时呼吁，加强监督的同时，对业委会的工作也应该在物质上、精神上进行激励。“国内很多城市已经试点，可按照最低工资标准给业委会成员发放补贴。未来还可考虑，对工作表现优异的业委会委员，通过评优评先等给予精神激励。”

“要发挥业委会的作用，必须规范引领业主自治。”安徽省政协社法委相关负责人建议，赋予街道社区对辖区住宅小区党支部、业委会成员的提名权、资格审核权、监督权，鼓励党员干部参与业委会工作。推行具备条件的住宅小区业委会组建全覆盖，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业委会成员，鼓励业委会和物业企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。建设小区物业管理、业主表决信息化平台，解决业委会成立难、罢免难和物业管理难问题。

日前，安徽省委组织部、安徽省住房和城乡建设厅联合制发了《安徽省“皖美红色物业”建设三年行动方案》（以下简称《方案》），《方案》提出，将提升业委会组建率，制定业主大会和业委会建设指南，引导业主规范有序成立业主大会、选举产生业委会。对符合一定条件且尚未召开业主大会选举产生业委会的住宅小区，街道及时介入，推动组建监委会。推动业委会公开透明履职，指导督促定期公开业委会决定，通报有关收益、资金情况。建立业委会成员任职和任期培训制度，帮助提高守法意识和履职能力。

既要注重打通业主大会成立难、业委会履职难的治理困境，又要注重防范业委会不作为、乱作为。《方案》还明确要求，将建立业委会履职评估和工作述职制度，街道党工委组建由社区党组织、业主代表及相关职能部门共同参与的测评组或委托第三方专业机构，定期对业委会履职情况进行评估，评估结果向全体业主公开。普遍开展业委会换届和业委会主任离任经济责任审计。加大对业委会成员违法违规行为的查处力度。