关于娄底既有住宅加装电梯的方案

• 什么是既有住房加装电梯

湖南省娄底市中心城区既有住宅增设电梯，是指给娄底中心城区及各县市区城区既有合法住宅中三层以上（含三层）增设电梯。

 

• 为什么要给既有住房加装电梯

1、有法律和政府依据

2017年3月5日，李克强总理在十三届全国人大一次会议的《政府工作报告》中明确指出：“有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。“

符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》等有关法律、法规和相关规定。

2、长沙等兄弟城市已先进一步。

北京、天津、上海、广州等全国多个城市已开展给既有住宅加装电梯的工程，《人民日报》等媒体进行了大篇幅报道。

我省的长沙、衡阳等城市也已实施此项工程。2018年2月1日，长沙市政府出台了《长沙市既有多层住宅增设电梯管理规定》（以下简称《规定》）。已全面开展给既有住宅增设电梯的工作。衡阳等城市也已开展此项工作，并有成功案例。

3、符合娄底城市双修工作方案。

2018年3月15日，娄底市政府出台了《娄底市城市双修工作方案（2018-2020年）》，明确提出：“鼓励老旧建筑改造再利用，支持符合条件的老旧建筑加装电梯和实施节能改造。”

4、我国电梯技术已非常成熟，生产能满足需求。

2018年2月9日，国务院办公厅印发了《关于加强电梯质量安全工作的意见》（以下简称《意见》）。该《意见》对电梯质量安全工作进行了系统全面部署并提出目标，到2020年，努力形成法规标准健全、安全责任明晰、工作措施有效、监管机制完善、社会共同参与的电梯质量安全工作体系，电梯质量安全水平全面提升，安全形势持续稳定向好，电梯万台事故起数和死亡人数等指标接近发达国家水平。

我国是电梯生产和使用大国，电梯保有量、年产量、年增量均为世界第一。2017年我国电梯生产量、新增量分别为78万台、68万台，在全世界占比分别约为75%、65%，估算年产值2000亿元。

5、是应对老龄化，提高城市生活品质的重要方法。

 

• 怎样给既有住房加装电梯

 

方案一：启用公积金模式

1、增设电梯由谁来申请？

业主或业主委员会等均可申请。

按照“业主自愿、政府指导、依法监管、确保安全”的原则，增设电梯的既有住宅需为在本市市区范围内，已取得建设工程规划许可证或房屋所有权证、已建成并投入使用的未设电梯的多层住宅，增设电梯部分须在原房产建设用地红线范围内。

2、增设电梯由谁来作为申请主体？

增设电梯可以以建筑单元、栋为单位申请，业主或业主代表，业主委员会，房改房的原售房单位，直管公房的现有房屋产权人，业主授权委托的物业服务企业、电梯安装企业均可按规定提出增设电梯申请。如遇特殊情况，采取一事一议原则。共同出资的业主为增设电梯的建设主体，承担相应法律法规规定的义务和责任。

3、增设电梯需要哪些条件？

增设电梯应当经本栋或本单元专有部分占本栋或本单元建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

同时，同意增设电梯单元全体业主要就增设电梯设计方案，增设电梯工程费用的预算及其筹集方案，电梯运行、维护保养、修理、检验检测、管理等费用的分担方案等事项达成书面协议，且须在小区显着位置进行公示，公示期不得少于15个工作日。

此外，增设电梯还须保证消防安全及出行通道的要求，电梯尺寸原则上不大于2.5米×2.5米，通过连廊与原住宅相连的，连廊伸出的长度不得大于2米。增设的电梯不应设置在住宅临城市主、次干道的一侧，同时不应影响城市景观风貌要求。

4、超三分之二业主同意，可提取住房公积金出资

针对资金筹集难的问题，可按照“谁受益、谁出资”的原则，既有住宅增设电梯所需要的资金，根据所在楼层、套型建筑面积等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资、自行筹集，分摊比例由共同出资业主协商确定。业主可按相关规定提取住房公积金出资增设电梯，可按相关规定提取物业维修资金用于增设电梯的维护和保养。

4、增设电梯程序如何办理？

采取“一窗受理，并联审批”，具体分为四步

建议采取“一窗受理，并联审批”的方式，在区住房城乡建设部门设立专门窗口一窗受理，住房城乡建设、规划、质监、消防等部门运用并联审批、信息共享的方法优化流程，方便群众。小区增设电梯具体分四步走，第一步：业主协商；第二步：公示公告；第三步：申报审批；第四步：施工并竣工验收。

电梯井道的土建工程必须符合建筑工程质量要求，建设单位应当委托具有相应资质的施工单位进行施工，并向区住房城乡建设部门办理工程质量监督申报手续。

既有多层住宅增设电梯工程竣工后，建设主体应到区住房城乡建设部门申请办理竣工验收手续，住房城乡建设部门通告规划、质监、消防等部门进行集中竣工验收。验收合格的，须向属地城建档案馆或相关部门移交建设档案，并向有资质的特种设备检验检测机构申报监督检验和办理使用登记手续后方可交付使用。建设主体应当委托物业服务企业或者协商明确其中一个共有人管理电梯，并与具有相应资质的电梯维护保养单位签订合同。

建议在国家、省未出台相关规定前，既有多层住宅增设电梯后新增加建筑面积，暂不征收增容地价和城市基础设施配套费，不办理不动产登记。

 

 方案二：政府补贴模式

一、基本原则

既有住宅加装电梯工作遵循“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的原则。

既有住宅加装电梯应当经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订加装电梯协议。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

二、实施主体

本单元、本幢或本小区相关业主作为既有住宅加装电梯申请人，负责意见统一、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。

申请人可以推举业主代表作为实施主体负责上述工作，也可以书面委托电梯企业、具有设计施工资质的单位、物业服务企业、原建设单位、原产权单位、第三方代建单位等作为实施主体代理上述工作。受托人应当与委托人签订委托协议，明确双方的权利义务。

鼓励政府机关、企事业单位对自行管理的职工住宅组织实施加装电梯工作。

申请人作为建设单位承担相应法律法规规定的义务。

加装电梯的既有住宅应同时满足以下条件：

1.具有合法的权属证明；

2.未列入房屋征收范围和计划；

3.已建成投入使用的无电梯住宅。

三、资金筹集

既有住宅加装电梯所需建设资金及运行使用、维护管理资金主要由业主承担，具体费用应根据业主所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。业主可以申请使用本人及配偶的住房公积金、住房补贴。

对市区范围内四层及以上的非单一产权既有住宅加装电梯，政府给予20万元/台的补助；涉及管线迁移所需的费用由各管线单位和政府共同承担。具体办法由市住保房管局会同市财政局和各管线单位按照财政体制另行制定。

四、实施程序 

（一）制定方案。

由申请人编制符合建筑设计、结构安全、消防安全和特种设备等相关规范、标准的既有住宅加装电梯方案。

（二）协议公示。

既有住宅加装电梯应当经有关业主同意后签订加装电梯协议，协议需明确项目负责人或委托单位主要职责、资金概算及费用筹集方案、电梯运行维护保养费用分摊方案以及加装完成后的电梯使用管理单位等内容。

以上协议和方案由加装电梯房屋所在社区居委会在拟加装电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示10天，公示期间因加装电梯可能受到影响的利害关系人无实名制书面反对意见的，由社区居委会盖章备案；有异议的，所在社区居委会应业主请求，应当组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。调解不成功的，社区居委会不予盖章备案。

（三）施工图审。

既有住宅加装电梯设计方案经业主充分协商、公示认可后，由申请人委托具有相应资质的设计单位按改建工程进行施工图设计。施工图经有资质的图审机构审查后报所在区建设行政主管部门备案。

（四）联合审查。

申请人应当向所在区建设行政主管部门提出加装电梯的申请，并提供以下材料：

1.相关业主身份证、房屋权属证明复印件；

2.代理人身份证、授权委托书；

3.加装电梯方案文本（相关文字说明、图纸等）；

4.施工图审查备案证明文件；

5.经所在社区居委会备案的加装电梯协议；

6.所在区建设行政主管部门要求提供的其他材料。

由建设行政主管部门召集规划、国土资源、质监、消防、园林、城管等部门以及有关管线单位进行联合审查，出具联合审查意见。

加装电梯涉及电力、电信、水业、燃气、数字电视、网通等管线移位及其他配套设施项目改造的，相关单位应开通绿色通道，根据联合审查意见，予以优先办理。

（五）工程施工。

加装电梯施工前，申请人应向所在区建设行政主管部门办理工程质量安全监督登记手续。施工单位应向有资质的特种设备检验检测机构申报电梯监督检验。施工过程接受特种设备安全监督管理部门和建设工程质量安全监督部门的质量安全监督。

（六）竣工验收。

1.工程验收。加装电梯有关业主对加装电梯工程施工全过程的安全生产负总责，设计、施工、监理单位和电梯企业等按有关法律法规规定负相应责任。工程竣工后，申请人应组织设计、施工、监理单位和电梯企业等对加装电梯工程进行质量竣工验收。竣工验收应邀请所在社区居委会参加。

2.使用登记。申请人应依法在电梯投入使用前或者投入使用后30日内向所在区特种设备安全监督管理部门办理使用登记，取得使用登记证书。

3.建档移交。工程结束后，申请人应将建设工程竣工资料移交市城建档案馆。

五、相关要求

（一）安全要求。

既有住宅加装电梯的设计、施工、监理单位应具备相应资质。加装的电梯应符合《中华人民共和国特种设备安全法》以及相关标准和安全技术规范的要求，由具备相应资格的单位制造和安装，安装前应报告所在区特种设备安全监督管理部门，投入使用前应经监督检验合格。

（二）规划要求。

既有住宅加装电梯应以实用性为原则，不得侵占城市道路，不得影响城市规划实施；应尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑的不利影响，不得增加或变相增加住宅使用空间，建筑面积不计入容积率。在满足消防、安全条件，保障各项功能正常适用的前提下，加装电梯体量不纳入建筑间距计算。

六、部门职责

成立既有住宅加装电梯工作领导小组，负责统筹领导市区既有住宅加装电梯工作。领导小组办公室（设在市住保房管局）负责市区既有住宅加装电梯的政策制定、指导协调、督查考核等工作。

各县市区政府应组织成立既有住宅加装电梯工作领导小组及其日常工作机构，负责辖区范围内既有住宅加装电梯的具体组织实施和区级资金保障工作。街道办事处、社区居委会负责既有住宅加装电梯的政策宣传、业务指导、矛盾协调等工作。

规划、建设、国土资源、消防、园林、质监、城管、民政、财政等行政主管部门应当根据职责分工，按照简便高效的原则，依法支持既有住宅加装电梯有关审查和备案工作。

七、保障措施

（一）加装电梯新增部分，不再另行测绘，不计入各分户业主的产权面积，不再办理不动产登记。

（二）对已经依法办理有关施工手续的既有住宅加装电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。

（三）市特种设备安全监督管理部门应当统一公布有资质的既有住宅加装电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，方便群众自主选择。

（四）加装电梯的生产、经营、使用、维护保养、检验、检测、安全风险评估、监督管理按照《杭州市电梯安全管理办法》的相关规定执行。

（五）既有住宅加装电梯工作应结合实际，积极探索使用新材料新技术新办法，鼓励购买相关保险。

 

方案三：业主自筹资金模式

一、 适用范围

本市城区范围内已建成投入使用、具有合法权属证明的既有无电梯住宅加装电梯，按照本方案实施。 

二、 基本原则

全面贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，把既有住宅加装电梯作为我市老旧住宅改造的重要内容，着力改善居民住房条件和人居环境。

既有住宅加装电梯遵循“业主自愿、充分协商、依法依规、保障安全”的原则，资金渠道以业主自筹为主，其他资金为辅。既有住宅加装电梯的出资业主对电梯施工安装、管理、维修和安全运行等负主体责任。

加装电梯应严格执行国家相关技术标准和规范，在尊重规划现状、不改变原有建筑主体结构形式和不破坏原建筑基础的原则下进行。

三、组织实施

（一）加装电梯实施主体。

既有住宅加装电梯以同意加装电梯的业主作为实施主体，负责加装电梯项目的工程报建、资金筹措、设备采购、组织实施、使用管理及维护等相关工作，也可以由同意加装电梯的业主书面委托原房地产开发企业、物业服务企业、具备相应资质的电梯施工安装企业等作为实施主体承担上述工作。

（二）加装电梯条件。

1.按整栋住宅申请加装电梯的，应经专有部分占本栋住宅总面积三分之二以上的业主且占本栋住宅总人数三分之二以上的业主同意；也可按住宅单元申请加装电梯，但应经该单元全体业主同意。业主应就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题进行充分协商。加装电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

2.符合城乡规划、建筑设计、消防、抗震、结构等相关规定和标准。

3.未列入房屋征收范围和计划。

（三）加装电梯资金筹措。

1.加装电梯所需资金，由同意加装电梯的业主共同筹集。

2.加装电梯的住宅已建立住宅专项维修资金的，同意加装电梯的业主可按规定申请使用住宅专项维修资金。

3.同意加装电梯的业主在加装电梯时，可按规定提取住房公积金。

4.社会资本投资等其他合法资金可作为加装电梯资金的来源。

加装电梯所筹集的资金及使用情况应当公布，接受监督。

（四）加装电梯协议。

同意加装电梯的业主应当就下列事项达成一致：

1.加装电梯工程费用筹集（包括工程费用和电梯设备费用）。

2.加装电梯配置方案（电梯品牌、运行参数、具体配置等内容）。

3.电梯运行维修费用（电费、维修保养费、更新费、管理费）分担或增加物业收费标准。

4.受委托对电梯使用进行管理的责任人。已实行物业管理的，可委托物业服务企业承担；未实行物业管理的，由业主共同协商确定使用管理责任人。

加装电梯协议应经同意加装的全体业主书面签字同意并公示。

（五）加装电梯建设程序。

既有住宅加装电梯，应当按以下程序办理：

1.加装电梯设计。实施主体应委托具有相应资质的设计企业对加装电梯进行设计。设计企业应综合考虑消防、抗震、结构安全等因素，制定合理的加装电梯设计方案，确保既有住宅和所加装电梯的安全。

2.用地手续办理。加装电梯占用小区内公共用地的，不再办理用地手续；占用其他单位土地的，应征得该土地使用权人书面同意。

3.规划许可办理。既有住宅加装电梯，原则上不需办理建设项目审批、核准、备案（立项）文件和规划选址、建设用地规划许可审批。实施主体应持加装电梯协议、加装电梯设计方案，向规划部门申请办理建设工程规划许可证。规划部门审查通过后进行公示，相关利害关系人无反对意见的，按程序办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可办理后，实施主体应将规划许可情况和加装电梯设计方案书面告知公安消防部门。

4.施工手续办理。实施主体应将加装电梯设计图送至施工图审查机构，对加装的电梯及其连接设施的结构安全进行审查。根据《建筑工程施工许可管理办法》应办理施工许可证的，在加装电梯施工前，实施主体应向住建部门申请办理施工许可证。

5.其他手续办理。在加装电梯安装前，电梯安装企业应向质量技术监督部门办理电梯安装开工告知并申报监督检验。电梯加装完成并经监督检验合格后，使用管理责任人应向质量技术监督部门办理电梯使用登记。

在施工安装前，实施主体还应向供电企业申请办理用电报装手续。施工安装中涉及电力、给水、排水、燃气、电信、有线电视等设施迁移的，相关单位应予支持配合并按成本价收费。

6.竣工验收办理。加装电梯工程竣工后，实施主体应办理建设工程规划核实手续，组织勘察、设计、施工企业进行竣工验收。

（六）加装电梯归属。

既有住宅加装的电梯归出资业主共同所有，不再变更各分户业主产权面积、用地面积。

（七）加装电梯维护管理。

电梯使用管理责任人应当委托具有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。电梯使用管理责任人应在电梯安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验机构提出定期检验申请，并使电梯及时接受检验。

四、保障措施

（一）加强组织领导。既有住宅加装电梯是一项涉及千家万户的利民、惠民工程，各相关部门要根据职责分工，结合项目实际，按照简化、便民的原则进行加装电梯的审批和把关，积极有序地推进既有住宅加装电梯工作。

（二）开展项目试点。选择有代表性且条件相对成熟的住宅项目进行先行示范，充分发挥试点项目的引导和示范作用，以点带面推动我市加装电梯工作开展。

（三）建立协调机制。加大对既有住宅加装电梯工作的宣传力度，建立以街办（乡、镇）、社区（村）为主体的协调机制，充分发挥基层组织深入群众、贴近群众的工作优势，积极做好政策宣传和问题协调。同时，协助实施主体办理电梯加装的相关审批和验收手续。

（四）创新工作方法。将既有住宅加装电梯与棚户区改造、城市整理、背街小巷整治等工程相结合，创造条件，整合资源，做到整体规划、科学设计、精心施工、规范验收、有序管理，使加装电梯成为促进邻里和谐的幸福工程。

 

注：本方案借鉴了杭州、广州、天津等市的一些办法。